2025년 시설분야 관리비 부과기준 수립

2025. 01.

	서울특별시농수산식품공사
시설운영팀

2025년 시설분야 관리비 부과기준(요약)

1		2024년도 시설분야 관리비(입주자분) 부과 현황

○ 부과 금액: 연간 259억원(월평균 약 21.6억원 부과, 전년대비 14.9억원 증가)

- 구성비율: 수도광열비 76.1%, 수선유지비 23.8%, 조경방역비 0.1%

구 분		부과액(백만원)	구성비(%)	항목별 구성비
수도 광열비	전기요금	17,099	65.9%
	수도요금	1,999	7.7%
	가스요금	641	2.5%
소 계		19,739	76.1%
수선 유지비	자회사용역비	3,868	14.9%
	승강기용역비	310	1.2%
	저온설비	550	2.1%
				최근 5년간 부과액(억원)
	시설물수선비	1,404	5.4%
	탄소배출비	36	0.1%
소 계		6,168	23.8%
방역 용역비	조경지방역·용역비	25	0.1%
합 계		25,932	100%

○ 전년대비 주요 증감 현황(‘23년 대비 6.09% 증가)

- 증가항목: 전기요금 756백만원, 용역비(자회사+승강기)598백만원,

수선유지비(저온+시설물+탄소배출비) 227백만원증가 등

- 감소항목: 가스요금 232백만원(△26.66%) 감소

2		2025년도 시설분야 관리비 부과 기준(전년대비 주요 변동사항)

○ 시설 사용(임대차)계약에 따른 공사 및 입주자 부과비율 변경

구 분	부과비율 변경	주요 변동사항
금년도 (2025년)	공사 13.8% │ 입주자 86.2%	신규건축물 준공에 따른 면적 반영 (채소2동: 52,547.66㎡)
전년도 (2024년)	공사 18.1% │ 입주자 81.9%	2024년 시설사용(임대차)계약에 따른 ‘실제’ 면적 비율 반영

※ 채소2동 준공에 따른 관리비 부과 기준

- 시설물 수선유지비: 계약면적 비례배분(입주자 99.5%, 공사 0.5%)

- 공기조화설비 냉난방: 1층 입주자 냉난방면적 비례 부과

2025년 시설분야 관리비 부과기준 수립

1		추진 목적 및 근거

추진 목적

○ 가락시장 시설 사용자에게 징수하는 시설 사용료에 대해 일관된 부과 기준을 적용하고 객관적인 사용료를 부과하기 위함

추진 근거

○ 서울특별시 농수산물도매시장 조례 시행규칙 제61조(사용료 등의 징수)

○ 서울특별시농수산식품공사 시설물운영관리규정 제16조(관리비)

○ 서울특별시농수산식품공사 관리비부과지침

○ 관리비 부과기준 수립 연구용역 보고서(2020.06.30.)

○ 도매시장 관리비 개선 유통인 설명회 결과 보고(2021.03.26.)

○ 통신분야 용역비 부과를 위한 근거 (안전총괄팀-348, 2024.01.29.)

2		관리비 부과 항목 및 현황

시설분야 입주자 관리비 부과 항목

구 분			구성내역		세부 내역
			➀ 전기요금		- 전기사용료, 전력기금, TV수신료
□ 수도광열비			➁ 수도요금		- 상하수도료, 영구유출지하수
			➂ 가스요금		- 냉난방요금 및 온수사용료
□방역용역비			➀ 조경지방역·용역비		- 조경지 방역, 제초 등 외주용역비
			➀ 시설물 수선유지비		- 건축,토목,조경,기계,전기,소방,통신,저온,승강기
□ 수선유지비			➁ 용역비		- 시설관리(자회사),승강기,저온시설관리
			➂ 기타		- 안전점검비,탄소배출비 등

2024년 주요내역 관리비 부과 현황             (단위: 백만원, %)

구 분	입주자 부과액		전년대비 증감액(C=B-A)	전년대비 증감률(C/A)
	2023년(A)	2024년(B)
전기요금	16,343	17,099	756	4.63%
수도요금	1,910	1,999	89	4.66%
가스요금	874	641	△233	△26.66%
방역용역비	23	25	2	8.70%
시설물 수선유지비 (시설+저온+탄소배출)	1,713	1,990	227	16.17%
용역비 (자회사+승강기)	3,580	4,178	598	16.70%
합 계	24,443	25,932	1,489	6.09%

주요 증감 항목 및 원인

□ 증가 항목

부 과 항 목

증 가 원 인

➀ 전기요금

□전년대비 전기요금 사용량 14.3% 증가, 단가 1.9% 상승

구 분	2023년	2024년
사 용 량(kWh)	96,673,157	110,519,663
평균단가(원/kWh)	148.83	151.63

➁ 수도요금

□입주자 상하수도 사용량 4.2% 증가

구 분	2023년	2024년
사 용 량	1,130,532㎥	1,178,445㎥
평균단가	1,737원/㎥	1,697원/㎥

➂ 자회사 용역비

□전년대비 입주자 부과비율 증가(79% ⇒ 81.9%)

구 분	2023년	2024년
입주자 부과액	3,314,183,702원	3,868,647,789원

➃ 승강기 용역비

□전년대비 입주자 부과비율 증가(79% ⇒ 81.9%)

구 분	2023년	2024년
입주자 부과액	266,091,379원	310,475,816원

□ 감소 항목

부 과 항 목

감 소 원 인

가스요금

□전년대비 사용량 12.44%감소, 단가 13.63% 감소

구 분	2023년	2024년
사 용 량	686,102㎥	600,722㎥
평균단가	22.41원/MJ	19.04원/MJ

3		2025년 관리비 부과 기준

	주 요 사 항
□ 전 시장 계약면적에 따른 공사(13.8%)│입주자(86.2%) 부과비율 결정 □ 수도광열비는 전용사용량비례, 수선유지비는 계약면적비례 □ 공실(미입주실) 면적은 공사분 면적에 포함하여 산출

2025년도 주요 수선유지비 부과 비율 산출 (※세부 전체 붙임1 참조)

구 분	부 과 비 율(%)		부 과 면 적(㎡)
	공사	입주자	공사	입주자
가락몰 업무동	41.7%	58.3%	7,850.31	10,994.12
1~5관, 판매동	14.9%	85.1%	6,194.10	35,370.53
청 과 시 장 동	8.7%	91.3%	9,952.43	103,933.20
수 산 시 장 동	11.5%	88.5%	4,371.50	33,597.16
채 소 2 동	0.5%	99.5%	275.90	52,271.76
시 장 전 체	13.8%	86.2%	43,542.13	272,360.97

관리비 부과 대상 및 기준

부 담 주 체	부 과 기 준
공사 100%	□자산 증가성 수리 및 교체 비용 □설비 노후 및 내용연수 초과에 의한 보수 비용 □공사 전용시설(공실 포함)에 대한 시설물 수선비 □공사 전용시설에 대한 수도광열비(전기, 가스, 수도)
입주자 100%	□입주자 과실로 인한 시설물 파손 및 고장 보수 비용(원인자 부담) □입주자 전용 사용시설 수리 및 보수 비용 □입주자 전용시설에 대한 수도광열비(전기, 가스, 수도)
공사 및 입주자	□소모성 부품 교체에 의한 수선유지비용 □공용 시설물의 파손, 기능훼손에 의한 원상복구 비용 □공용 시설(화장실,복도 등)에 대한 수도광열비(전기, 수도, 가스) □용역비, 하수도 준설, 조경지방역·용역비, 안전점검비, 탄소배출비 등

공용분 부과 기준

구 분		전 용 분	공용 및 손실분
수도광열비	전 기 요 금	사용량비례	· 공용설비: 계약면적비례 · 손 실 분: 전기사용량비례
	수 도 요 금	사용량비례	계약면적비례
	가 스 요 금	사용량비례	냉난방면적비례
방 역 비	조경지방역용역비	-	계약면적비례
수선유지비	저 온 시 설	저온체적비례	-
	하수도준설	-	하수사용량비례
	탄소배출비	-	에너지사용량비례
	용 역 비	-	계약면적비례
	안전점검비	-	계약면적비례
	기 타 시 설	-	계약면적비례

관리비 부과 절차

구 분		부과 항목	부과 순서
수도광열비	입주자 전용분	·입주자 점유시설에 대한 수도광열비 ·시설물 파손 등에 의한 원인자 부담	① 계량기 검침 ② 검침값 부과
	입주자 공용분	·공용 시설에 대한 수도광열비 (화장실 온수, 공용구역 전기사용 등)	① 계량기 검침 ② 공용검침량 UNIS입력 ③ UNIS 면적에 따라 자동부과 (가스요금: 냉난방면적 비례)
수선유지비 및 조경지방역비		① 공동 시설물 파손으로 인한 보수 ② 소모성 부품교체 ③ 유지보수 인건비 ④ 탄소배출비, 안전점검비	① 유지보수 발생 ② 공사/입주자 부과기준(면적, 사용량)에 따른 비용 분할 ③ 입주자 관리비 부과

4		향후계획

2025년 관리비 부과기준에 따른 산출 및 부과(매월)

현대화사업 등에 따른 면적 변동 발생 시 부과기준 수정